瀚衛聯合法律事務所HANWE LAW FIRM

節稅tip2之房地合一「重購退稅」

2022-08-26

【節稅tip2之房地合一「重購退稅」】在房地價格節節高升的年代，民眾購屋的成本也是不斷的在增加，有自住需求的民眾，政府也針對這些換屋的族群，特別給予「重購退稅」的優惠，讓民眾在買屋換屋的時候可以節省一些不必要支出的稅金，以達到節稅的目的，接下來就跟大家介紹何為「重購退稅」？以及符合的條件是什麼？個人出售自住房屋，在賣舊屋及買新屋之間的期間不超過兩年，不論是「先買後賣」還是「先賣後買」，只要符合上述重購之期間，都可以申請依照重購價額占出售價額之比率計算房地合一稅退還，但申請重購退稅後的五年內，不得改作其他非自住用途或再行移轉。舊有房地產新購房地產符合條件：須為自住房屋。出售前一整年無出租或營業使用。本人、配偶或未成年子女在買賣當時有設戶籍在該屋(先買後賣)。符合條件：須為自住房屋。新購房屋5年內不可以移轉、出租或營業使用。本人、配偶或未成年子女的戶籍設在新房屋(先賣後買)。配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，也適用重購退稅條件。 財政部賦稅署111年6月9日發布函釋指出，個人重購自住房地後5年內，因「未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區的入學條件」、「本人或配偶因公務派駐國外」、「原所有權人死亡」三大原因之一，導致戶籍遷出，或未設戶籍在重購房屋，如果經查明該房屋實際上仍為自住，沒有出租、供營業或執行業務使用，則可認屬為未改作其他用途，免依規定追繳原退還或扣抵的稅額。重購退稅優惠可依照新舊屋成交價格比例認定抵稅，如小屋（低價屋）換大屋（高價屋）則全額核退舊屋的房地合一稅；大屋換小屋則依比例退稅。重購退稅幫民眾省下不少的稅金，但是條件及規定也不少，尤其是時間點必須掌握好，新屋與舊屋的轉移登記日差距要在 2 年以內，這點必須要特別留意。

規約是否可規範住戶行為？

2022-07-08

越來越多人選擇社區型住宅，而社區猶如一個小型社會，住戶生活習慣或遵循規定之意願不同，偶爾因未能自律之住戶影響其他人權益，最常見到例如：在公共區內吸菸、於走廊堆積私人物品、未依規定使用車位或任由寵物於社區大小便等。因此社區常透過#住戶規約規範，例如訂有：「違反規約者，處罰款新台幣○○○元」之內容，希望透過類似罰款方式約束住戶行為。然而社區並非公權力機關，依照規約逕自對於違規住戶開罰，這樣違法嗎？首先必須釐清，【規約是否可規範住戶行為？】原則上，為了確保良好生活品質、增進社區住戶共同利益，只要規約內容未違反法律強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗，應認區權制定住戶應共同遵守事項，以及住戶違反規約時處理方式，均屬於私法自治範疇，住戶應受約束。因此，倘若社區依照公寓大廈管理條例，即以區權會決議將將以法定方式將約束住戶事項明文記載於社區規約中，住戶即有遵守義務，此於公寓大廈管理條例第23條定有明文，並作為管理委員會執行該處置規定之依據。那麼【規約可否訂定罰款處罰未遵守規約之住戶】當社區以規約處罰住戶時，將可能發生侵害住戶財產權疑慮，實務就此問題處理方式大致分為以下兩種見解：第一種見解是：裁罰之規定，如別無其他法律有相同裁罰規定，亦未違背法令或背於善良風俗等，經區權會以「多數決」決議而明文載於規約中，即符合公寓大廈管理條例第23條之規定，以此作為處罰即屬有據。而此種罰款類似違約金性質，如有過高，法院可依民法第252條酌減。相關實務見解：臺灣新北地方法院107年度板簡字第2382號民事判決、臺灣士林地方法院105年度士小字第1510號小額民事判決、臺灣士林地方法院99年度小上字第11號民事判決、臺灣新北地方法院109年度重小字第2366號小額民事判決 (1)按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例第23條第1項及第2項第4款定有明文。基此，公寓大廈之管理使用及其他住戶間之相互關係，除法律別有規定外，區分所有權人會議得以規約規範之，且住戶違反義務時之處理方式亦為規約所得規範之事項。又住戶規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守之事項，此屬私法自治之範疇，非有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗者，均非法所不許。另區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式，由同一內容之「多數」意思表示合致而成立，性質上屬法律行為中之合同行為（協同行為），合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議，對不同意之區分所有權人亦具有拘束力，是區分所有權人會議所做成之「罰款」決議，包括被告在內之區分所有權人，縱有反對者，仍受拘束。 (2)至於原判決並認系爭決議對於違反社區規約之違規停車者予以罰款之規定，具有類似違約金性質，而類推適用民法第252條規定，將被上訴人請求金額予以酌減，駁回被上訴人部分請求，乃以合同行為類推適用契約之效果，而為酌減「罰鍰」之有利於上訴人之認定（如認合同行為不能類推適用契約違約金酌減之效果，則被上訴人應依上訴人之請求全額繳納），法理上並無不妥，上訴人指摘原判決此部分為違法，難認有據。第二種見解是：規約決議制定裁罰規定，限於「全體」區權人同意，始可據此作為開罰依據。相關實物見解：臺灣高雄地方法院108年度雄小字第534號小額民事判決、臺灣臺北地方法院103年度店小字第1100號小額民事判決 (1)按基於法治國家之基本原則，凡涉及人身自由之限制事項，應以法律定之；涉及財產權者，則得依其限制之程度，以法律或法律明確授權之命令予以規範，此經司法院釋字第559號解釋明確。再參諸憲法第23條、中央法規標準法第5條規定，法律保留原則乃指關於人民權利、義務等重要事項，國家非有法律之明文，不得予以規制。是以，限制人民權利須基於法律或法律授權命令，始得為之。而私權關係中，一方當事人不合理擴張權利，恐損及他方當事人權利，倘肯認私人團體得以多數決決議方式制裁少數人，將無啻認同法治社會下有私人執法可能。故公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範；除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未同意者法律所無之義務。(2)另公寓大廈管理條例第23條固規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。而規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力。」然所謂「違反義務之處理方式」應係指區分所有權人或住戶違反義務時，管理委員會所得採取之處理程序，例如先予制止，或召集當事人協調處理，或報請各該主管機關為必要之處置，或訴請法院裁判，尚不包括課予區分所有權人或住戶法律未規定之義務。三、若不可以依規約處罰(即前述第(二)種見解)，對於違反規約住戶應如何處理？若住戶違反公寓大廈管理條例明定應遵守事項，則由管委會先行制止，制止無效將報請轄區公所查明違規事項，以書面制止、限期改善，若仍不履行，主管機管可依法處以罰鍰。 (詳見公寓大廈管理條例第47、49條規定) 以上，目前對於社區可否以多數決決議，於規約中規範住戶違反規約之罰則，實務見解仍有歧異，然經過查找仍可發現大多見解偏向尊重區權人多數決通過之決議內容，而認此種處罰規定類似違約金性質，即前述第(一)種見解。另外，就算不能以規約處罰，管委會仍可透過拍照檢舉方式，並報請公家機關介入加以裁罰，因此違規住戶不可不慎。文末再分享一則判決，其中法官提醒原告居住於社區時應有之態度，希望大家都能遇上好鄰居、開心過生活。「…公寓大廈管理條例旨在加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，期盼區分所有權人能自治、自律，透過理性溝通、集體思辨之方式，為社區公共事務尋求解決良策。而於自律機制失靈時，方以「罰則」之他律機制介入。另於區分所有權人嚴重違反義務，而致無法維持共同關係者，則設有「訴請法院強制其遷離」以終結共同關係之機制。本院雖認系爭大樓規約第6條第8項之規定限制過當而屬無效，然其追求各區分所有權人尊重社區民主機制制定之規約，恪遵規範按時繳納公共費用之精神，應值贊同。對原告積欠系爭大樓管理費之行為，本院亦難苟同，誠盼原告於爭取擔任管理委員之同時，更能以身作則恪遵社區規約及相關規範。俗諺云：「千金買屋，萬金買鄰」，至盼兩造於本件紛爭後，能共秉理性思辨之精神，共謀公寓大廈管理條例所定提昇居住品質目標之實現。…」(節錄自臺灣高雄地方法院108年度訴字第1442號民事判決) (拍攝於2020.8.8 澎湖縣白沙鄉) 註：因法律可能修改或實務見解亦可能變更，且個案事實存有差異，所以本文謹供參考之用。民眾若涉及相關法律問題時，建議仍應依據個案不同，向專業律師諮詢。

預售屋大小事Part1-廣告不實？

2022-05-13

【預售屋大小事Part1-廣告不實？】購買不動產是許多人人生的重大里程碑，當走進展銷中心，被絢麗的模擬圖吸引而簽約購買#預售屋，期待入住夢想美宅的那天。然而當實際#驗屋、交屋時才發現那些都是幻覺，此時買家在法律上有什麼權利可以主張呢？我們來看看下面這個案例預售廣告溫泉屋，竟因違建未通過而無法完工 X建商於北投之大樓建案以「溫泉住宅」為其預售屋賣點，於銷售時表示該大樓公設區域將有溫泉設施供住戶使用，A、B受此吸引而簽約。然事後該溫泉設施遭主管機關認定為#違章建築而遭拆除，且該社區管委會亦公告湯屋將無限期暫停使用，A、B便以該建案未依廣告完成溫泉設施，及其他驗屋時發現之瑕疵(本文暫不討論)，對X建商依#不動產買賣契約約款、民法#物之瑕疵擔保、債務不履行等規定，請求解約、返還價金、減少價金及損害賠償責任。法院判斷： X建商銷售時，以諸多溫泉宅廣告用語作為行銷重點，認為該內容確實誘發消費者購買預售屋之誘因，A、B當時確實被此特色吸引而簽約。此外，X建商具備建築專業知識亦熟知相關建築法令，於立約時應可得知日後若以二次施工方式可能遭拆除之情形，所以X建商未能於公設提供露天湯屋，且該湯屋日後無法合法使用，使A、B為了使用溫泉設備購買該屋之目的未達。此種屬不具備物之使用目的之瑕疵，且重大無法補正，A、B請求解約及相關賠償有理由。實務上發生預售屋不實廣告，常見情形有：建物之設計、格局或公設配置與實際情形不符，土地或建物使用用途無法作為住宅使用或#越界建築等等，建商本身除與消費者之消費糾紛而因此負擔民事賠償責任外，還有可能因其為擾亂交易秩序，遭主管機關以違反公平交易法而裁罰。建議消費者在購買預售屋時，應妥善保存預購時建商提供的宣傳手冊、設計平面圖等等可證明原始設計內容的資料，有些建商不一定會提供這些資料，此時消費者應該堅持要求建商提供，或是在買賣契約的特約事項中詳細註明設計方式或公設配置等，作為日後發生履約糾紛時的證明，保障自己的權益。註：因法律可能修改或實務見解亦可能變更，且個案事實存有差異，所以本文謹供參考之用。民眾若涉及相關法律問題時，建議仍應依據個案不同，向專業律師諮詢。

房屋稅優惠稅率報你知！

2022-04-29

大家最近是不是都收到#房屋稅的繳稅通知呢？每年的5月1日至5月31日不僅是所得稅申報期間，也是房屋稅繳納期間，大家收到繳費單之後大家可以檢查一下自己的房屋稅是採哪種稅率來課徵，看看自己是否多繳了，節稅的關鍵在於#自住優惠稅率，先來看看房屋稅的定義及優惠稅率的適用要件有哪些？ Q：房屋稅是什麼？ A：房屋稅屬於建物持有稅，向房屋所有權人或典權人在持有期間課徵。房屋是指營業、工作或住宅用之建築物(房屋的附屬建物，例如陽台外推、頂樓加蓋、車庫等皆是)，不論是否是合法或#違章建築、未辦登記的建物，只要有辦理稅籍登記的房屋，都會課徵房屋稅。 Q：房屋稅該由誰來繳納？ A：1、房屋所有權人 2、典權人 3、共有人：房屋如為共有，由共有人推定一人繳納，如不推定，由現住人或使用人代繳。 4、起造人：未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，由使用執照所載起造人繳納；無使用執照者，由建照執照所載起造人繳納；無建照執造者，由現住人或管理人繳納。 5、受託人：房屋為信託財產者，於信託關係存續中，由受託人繳納。受託人為二人以上者，準用有關共有房屋之規定。 Q：房屋稅的課徵期間？如何計算？ A：房屋稅課徵期間是由前1年的7月1日至當年6月30日止，以這段期間的房屋現值當做稅基來計算房屋稅。房屋評定現值X適用稅率 = 應繳納房屋稅 Q：房屋稅的稅率目前有幾種？ A：1、供自住或公益出租人出租使用者：1.2% 2、供住家用者：1.5%〜3.6% 3、供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所：3%〜5% 4、供人民團體等非營業使用者：1.5%〜2.5% 特別要注意的是 #如果房屋是同時作住家及非住家使用（例如常見透天厝一樓當店面，二樓以上是住家的情形），應主動向稅捐稽徵機關申請依實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率來核課房屋稅，但供非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。 Q：適用自住優惠稅率要件為何？ A：1、本人、配偶及未成年子女持有住家用房屋全國合計三戶內。 2、房屋供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。 3、房屋無出租或營業使用。(公益出租人出租供住家使用者除外) 4、向地方稅稽徵機關提出申請。(很重要!如果符合條件記得要提出申請喔) 房屋稅是依實際使用情形『按月』適用不同稅率計課，因此房屋如果已變更作自住或公益出租人出租供住家使用且符合認定要件，應及早申請改按 1.2% 稅率課徵，來節省自己的荷包喔!